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房地产登记百问(五)

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81．办理了抵押登记的物业，房地产登记部门能否接受法院的查封?

最高人民法院《关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)若干问题的意见》第102条的规定，

人民法院对抵押物、留置物可以采取财产保全措施，但抵押权人、留置权人有优先受偿权。

根据上述规定，房地产登记部门可以接受法院查封已抵押的物业。

82．企业办学的学校教学楼，可否办理抵押登记?

《中华人民共和国担保法》第三十七条规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业

单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。

如果企业办学的学校教学楼是属企业所有并依法登记在企业名下的，可以抵押。

83．夫妻双方其中一方将房地产赠予另一方，在办理房地产抵押或转让时是否还须另一方同意?

(1)我国法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，但双方另有

约定的除外。

(2)夫妻双方其中一方将房地产赠予另一方，如已办理赠予手续并依法登记在一方名下

时，抵押或转让不须另一方同意。

84．民间借贷能否办理房地产抵押登记?

民间借贷是指自然人之间的借贷。民间借贷可以依法办理房地产抵押登记。

85．企业间借贷可否办理房地产抵押登记?

我国的法律规定企业之间不能进行融资行为，企业问以房地产抵押借款的，不能办理抵押登记。

86．对行政划拨或减免地价的协议用地，抵押权人依法处分该房地产时，如何办理转移登记手续?

行政划拨或减免地价的房地产必须经过批准并且补交地价后，才能办理转移登记。

87．对已预售的房地产，开发商是否可以抵押该房地产?

房地产开发商不得抵押已批准预售的房地产。

88．国家行政机关能否以其房地产为企业经济活动提供担保?

根据《中华人民共和国担保法》的规定，各级行政机关不得为企事业单位的经济活动提供

担保，因此不能办理抵押登记。

89．借款期限届满时，房地产登记部门能否迳为注销抵押登记?

根据《中华人民共和国担保法》第五十二条的规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债

权消灭时的，抵押权也消灭。借款期限届满，不等于债权消灭及抵押权消灭，因此，在抵押双

方当事人未申请注销抵押登记的情况下，登记部门不予迳为注销抵押登记。

六、查封登记

90．什么是正式查封?什么是预查封?

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正式查封是指人民法院依法对已办理房地产权属登记，并取得房地产权利证书，且权利人

明确的房地产的查封。

人民法院依法对下列未进行房地产所有权登记的房地产的查封是预查封：

(1)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；

(2)被执行人购买的办理了商品房预售合同备案手续的房屋；

(3)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记，但被执行人未取得房

地产权利证书的房屋。

91．正式查封与预查封的期限是多少?

正式查封与预查封的期限最长为二年；期限届满可以续封，每次续封的期限为一年；确有

特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一

年。查封期限届满未办理续封手续的，房地产登记部门迳为注销查封。

92．什么是轮候查封登记?

两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为

首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作

轮候查封登记，并书面告知该房地产已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。

93．轮候查封登记的顺序如何确定?

轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时问先后进行排列。查封法院依法解

除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理

的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余

部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。

七、房地产登记的有关税费(按现行规定计算，如有最新规定，按新

规定执行)

94．办理土地使用权初始登记需缴纳哪些税费?

(1)登记费：申请人为单位的每宗80元，申请人为个人的每宗50元；

(2)契税：按登记价值3％计收；

(3)《房地产证》每本贴花5元；

(4)公告费：由申请人自行承担。

95．办理房地产初始登记时申请人应交纳哪些税费?

(1)登记费：申请人为单位的每宗80元，申请人为个人的每宗50元；

(2)契税：按地价的3％计收(已办理土地初始登记并已计收的不再计收)；

(3)《房地产证》每本贴花5元；

(4)公告费：由申请人自行承担。

96．办理房地产二级转移登记需缴纳哪些税费?

(1)契税：属商品房的计征，除别墅、高级度假村按登记价值3％税率计征以外，其他均按

1．5％计征；

(2)印花税：《房地产证》每本贴花5元。属商品房的按登记价值万分之三计收印花税；

(3)登记费：申请人为单位的每证80元，申请人为个人的每证50元。

97．办理房地产三级转移登记需缴纳哪些税费?

房地产三级转移登记税费分为七类，其计税基数、计征对象、税(费)率、征收部门如下表：

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序号	税(费)种	计算基数	收取对象	税(费)率	征收部门
l	销售营业税	实际销售金额全额或实际销售金额减去原登记价的差价	转让方	5％	登记部门代收
2	城市建设维护税	实际销售金额减去原登记价的差价	转让方	l％	登记部门代收
3	印花税	实际销售金额	买卖双方	0.05％×2	登记部门代收
	个人(单	实际销售金额减		个人20％	由登记部门代收
4	位)所得税	去原登记价的差价	转让方	单位15％	由税务部门征收
5	契税	实际销售金额	受让方	1.5％或3％	登记部门代收
6	登记费		受让方	个人50元单位80元	登记部门收取
7	《房地产证》贴花		受让方	5兀	登记部门代收