房地产登记百问(四)
61．拆迁赔偿房能否转让?
拆迁赔偿房属于商品房的，可以转让；不属于商品房的，不能转让。
62．什么时候应办理房地产预售备案?
根据《深圳经济特区房地产转让条例》及有关规定，开发商应在房地产预售合同生效之日
起15天内将预售合同向房地产登记部门作备案。
63．办理房地产预售备案应提交什么资料?
(1)深圳市预售房地产合同备案申请表(加盖开发商单位公章)；
(2)预购人身份证明；
(3)《深圳市房地产买卖合同》(预售)：
(4)深圳市预售房地产合同备案汇总表(加盖开发商单位公章)；
(5)其它资料(如监护人公证书、委托公证书等)。
64．办理房地产解除预售备案应提交什么资料?
(1)深圳市预售房地产合同解除备案申请表(加盖开发商单位公章)；
(2)预购人身份证明；
(3)原《深圳市房地产买卖合同》(预售)；
(4)经公证的解除房地产买卖合同协议书；
(5)深圳市预售房地产合同解除备案汇总表(加盖开发商单位公章)；
(6)解除买卖合同公证书或法院依法作出的已生效的裁定书(或判决书、调解书)和协助
执行通知书。
65．什么时候用预售合同?什么时候用现售合同?
在销售尚未竣工交付使用但已取得《房地产预售许可证》的房地产时，使用预售合同；
当销售已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产是时，使用现售合同；
66．什么情况下可变更或者解除房地产买卖合同?
根据《深圳经济特区房地产转让条例》第二十四条、二十六、二十七、二十八条的规定，
发生下列情形之一，可以变更或解除地产买卖合同。
(1)经当事人双方协商一致，并且不因此损害国家利益和他人合法权益的：
(2)因不可抗力致房地产买卖合同无法履行或者不能全部履行的；
(3)因一方违约，使房地产买卖合同履行成为不必要的；
(4)出现房地产买卖合同约定的变更或者解除合同条件的； 双方协商变更或者解除合同
的，应当订立书面协议。
一方当事人根据上述第(2)、 (3)、 (4)项的规定要求变更或者解除合同的，应当及
时通知对方。
凡按上述规定协商一致解除房地产买卖合同的，买卖双方应共同到房地产登记部门申请解
除备案。通过法院生效调解、判决解除合同的，可依据法院的生效文书及协助执行通知书单方
申请解除备案。
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67．单位和个人是否可以联名买房?
单位和个人可以联名买房。
68．房地产转让时，同时转让的有哪些权益?
根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，房地产转让时，转让人对同宗土地上的道
路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益
同时转移。房地产首次转让合同对停车场没有特别约定的，停车场随房地产同时转移。
69．房地产买卖合同签订的日期是否为产权转移的日期?
按照《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，房地产产权转移的日期应为房地产登记部
门核准转移登记的日期。
70．房地产转让的风险责任由谁承担?
按照《深圳经济特区房地产转让条例》第十六条的规定，房地产的风险责任，产权转移前
由转让人承担，产权转移后由受让人承担。
71．什么叫房地产交换?
房地产交换是指当事人将各自拥有的房地产相互转移给对方的法律行为。
72．什么叫房地产赠予?
房地产赠予是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。
73．什么叫房地产继承?
房地产继承是指房地产所有人死亡或宣告死亡时起，按照法律的规定将死者遗留下来的房
地产转移给他人的一项法律制度。房地产继承应按有关规定办理转移登记手续。
五、抵押登记
74．什么叫房地产抵押?
房地产抵押是指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人
(抵押权人)提供债务履行担保的行为。
75．什么叫房地产抵押人?
抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公
民、法人或者其他组织。
76．什么叫房地产抵押权人?
抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
77．房地产抵押为什么一定要办理抵押登记?
根据《中华人民共和l国担保法》的规定，房地产抵押合同自办理抵押登记登记之日起生效。只
有办理了抵押登记，抵押合同才具有法律效力，抵押权人的合法权益才能得到有效保障。
78．申请房地产抵押登记应提交什么资料?
(1)深圳市房地产抵押登记申请表；
(2)申请人身份证明；
(3)房地产权利证书或《深圳市房地产买卖合同书(预售)》；
(4)主合同及抵押合同书：
(5)非法人企业、组织的房地产抵押，应提交其产权部门同意抵押的批准文件；
(6)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。
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79．以违法建筑设定抵押的，抵押是否有效?
以法定程序确认为违法的建筑物抵押的，抵押无效。
80．公用设施如大堂、设备层、小区会所等能否单独办证，能否抵押?
公用建筑面积包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积，大堂、设备层、技术转换
层属于公用建筑面积，无论是否已分摊在业主的购房面积中，都不能单独办证。
小区会所能否办证，根据土地使用权出让合同书的相关约定及未分摊面积等依据予以确定。
房地产抵押的前提是应具有《房地产证》，如小区会所已单独办理《房地产证》，可抵
押；但大堂、设备层不能单独办证，因此不能抵押。
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