房地产登记百问(三)
二、初始登记
41．什么叫房地产初始登记?
房地产初始登记是指对未经房地产登记部门确认其房地产权利的土地使用权及其建筑物、
附着物的所有权进行的第一次登记。
42．哪些情况应申请初始登记?
(1)通过行政划拨或出让手续取得土地的，应在完成用地手续后三十日内申请土地使用权
初始登记；
(2)在取得土地使用权的土地上建造建筑物、附着物的，自取得建筑物、附着物竣工验收
证明之日起六十目内应申请房地产初始登记。
已办理初始登记的房地产增加面积的，增加部分应在竣工后六十日申请初始登记。
43．申请土地使用权初始登记应提交什么资料?
申请土地使用权初始登记应提交下列资料：
(1)深圳市房地产初始登记申请表；
(2)申请人身份证明。
(rj)土地权属证明，包括：
以出让方式取得土地使用权的应提交：
①土地使用合同书。根据土地使用合同书规定由权利人自行征地的，应同时提交征地补偿
协议书；
②付清地价款证明；
以行政划拨方式取得土地使用权的应提交：
①市政府批准用地文件；
②用地红线图；
③征地补偿协议书。
以其他合法形式取得土地使用权的，应提交有关证明文件。
(4)有资质的测量机构出具的实地测绘结果报告书；
(5)违法用地经处理并准许留用的，应提交行政处罚决定书及缴交的罚款发票；
(6)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。
44．申请建筑物、附着物所有权初始登记应提交什么资料?
申请建筑物、附着物所有权初始登记应提交下列资料：
(1)深圳市房地产初始登记申请表；
(2)申请人身份证明；
(3)土地使用权属证明(同第43题第3项)；
(4)建设工程规划许可证(原建筑许可证或建筑工程规划许可证)；
(5)施工许可证：
(6)建筑物竣工验收证明；
(7)工程结算书；
(8)建筑设计总平面图、建筑物竣工图(包括单体建筑平面、立面、剖面图)；
(9)有资质的测量机构出具的实地测绘结果报告书；
(10)房地产分栋、分户汇总表；
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(11)特殊情况应提交的材料；
①合作建房的应提交土地管理部门批准的合作协议书，产权分成详细清单；
②集资建房的应提交有关部门批准集资建房的文件；
⑧农村统建楼，应提交有关部门批准统建的文件；
④拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议及拆迁补偿清单；
⑨违法用地、违法建筑、经处理准许留用的，应提交行政处罚决定书及缴交的罚款发票：
⑥属历史用地遗留问题竣工项目的，应提交有关文件；
⑦原已核发《房屋所有权证》的提交《房屋所有权证》，可不提交第4、5、6、7、8项材料。
(12)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。
45·土地使用年期届满，经批准续期使用的，是否要重新办理初始登记?
按照《深圳经济特区土地使用权出让条例》及《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，
土地使用年期届满，经土地管理部门批准继续使用土地的，应按《登记条例》的规定办理初始
登记。
三、变更登记
46．什么情形属于房地产变更登记?
下列情形属于房地产变更登记：
(1)房地产使用用途改变的；
(2)权利人姓名或名称发生变化的；
(3)房地产座落名称或房地产名称发生变化的；
(4)建筑物、附着物倒塌、拆除的。
47·申请房地产变更登记及其他登记应提交什么资料?
申请房地产变更登记及其他登记应提交下列资料：
(1)深圳市房地产变更及其他登记申请表；
(2)申请人身份证明；
(3)房地产权利证书：
(4)改变房地产用途的，应提交批准文件及土地使用权合同书；
(5)需补交地价的，应提交付清地价款证明；
(6)改变权利人姓名或名称的，应提交批准文件；
(7)建筑物、附着物倒塌、拆除的，应提交证明文件；
(8)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。
48． 《房地产证》破损如何申请换领?
《房地产证》破损，经房地产登记部门查验确需换领的，申请人应提交《房地产变更登记
及其他登记申请书》、身份证明，交回破损《房地产证》，申请换领新《房地产证》。
49．什么叫《房地产证》的分割或合并?
《房地产证》的分割或合并是指将房地产面积根据需要分割成若干份或合并成一份，在房
地产登记上表现为《房地产证》的分证或合证，即将一本《房地产证》分为几本《房地产
证》或将几本《房地产证》合并为一本《房地产证》。当办理房地产分割或合并时，必须按
有关规定由规划、建管、测绘等部门批准同意后，提供测绘部门最新的测绘报告，原《房地
产证》收回注销。
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50． 《房地产证》灭失如何办理补发手续?
《房地产证》灭失的，按《深圳经济特区房地产登记条例》规定，权利人应在《深圳特区
报》或《深圳商报》上声明遗失，并到房地产档案部门查档，并亲自在房地产登记部门签具结
书，申请补发。登记部门收到申请，经初步审定后，在《深圳特区报》或《深圳商报》上刊登
灭失公告，经六个月无异议后予以补发，并在《房地产证》上注明“补发，，字样。
5l·申请《房地产证》灭失补发登记应提交什么资料?
(1)深圳市房地产变更及其他登记申请表：
(2)申请人身份证明；
(3)刊登有遗失声明的整版报纸；
(4)查档材料(应加盖档案馆的查档专用章)；
(5)遗失《房地产证》具结书。
52·办理安居房换证登记需要提交哪些资料?
办理安居房换证登记，所需提交的资料有：
(1)《深圳市安居房换证登记申请书》：
(2)申请人身份证复印件：
(3)个人授权他人代理的，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明复印件；
(4)市房改办批复；
(5)《房地产证》：
(6)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。
四、转移登记
53·哪些情形下需要办理房地产转移登记?
(1)买卖；
(2)赠与：
(3)交换；
(4)继承：
(5)共有房地产的分割；
(6)人民法院判决、裁定的强制性转移：
(7)依照法律、法规规定作出的其他强制性转移。
54·申请房地产转移登记应提交什么资料?
(1)深圳市房地产转移登记申请表；
(2)申请人身份证明；
(3)房地产权利证书；
(4)有关行政机关的行政决定书，房地产买卖合同书， (按规定需公证的，应提交公证的
房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书，或经公证的房地产继承证明文件，或
房地产交换协议书，或房地产分割协议书：
(5)已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件；
(6)人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书：
(7)非法人企业、组织的房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件；
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(8)行政划拨、减免地价的土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明：
(9)以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的，应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地
使用权转让合同书和付清地价款证明：
(10)属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复：
(11)拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书：
(12)房地产共有人同意转移的意见书；
(13)收购或合并企业的，应提交有关部门的批准文件；
(14)国有企业之问或其他组织之间的房地产调拨的，应提交有关部门的批准文件；
(15)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。
55·有哪些房地产，应当经主管部门批准后，方可转让?
下列房地产，应当经主管部门批准，并补足地价款后，方可转让：
(一)通过行政划拨取得土地使用权的：
(二)取得土地使用权时减免地价款的：
(三)法律、法规规定的其他情形。
56·有哪些房地产是不得转让的?
(一)根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的；
(二)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的：
(三)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
(四)设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的：
(五)权属有争议的：
(六)法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。
57·有哪些行为属于特殊情况下的房地产的转让?
下列行为视同房地产转让：
(1)以房地产作为出资与他人成立法人企业的：
(2)一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产并以产权分成的；
(3)收购或者合并企业时，房地产转移为新的权利人所有的：
(4)以房地产抵债的；
(5)国有企业之间或者其他组织之间的房地产调拨。
58·有哪些行为不属于房地产转让?
下列行为不属于房地产转让：
(1)共有人之问对共有房地产的分割；
(2)国家机关、由财政拨款的事业单位与其下属的机构之间的房地产行政调拨。
59·哪些情况下需办理二级市场房地产转移登记?
(1)向发展商购买的商品房；
(2)合法的合作建房、集资建房、拆迁赔偿房：
(3)企事业单位房改出售给本单位职工的福利房、微利房；
(4)市、区住宅局出售的福利房、微利房。
60·业主购买商品房后，为何要等发展商办理初始登记后才能申办《房地产证》?
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根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条的规定，经初始登记的房地产，有买
卖、赠予等情形的，当事人应申请办理转移登记。因此，只有商品房项目办理了房地产初始登
记后，业主才能办理《房地产证》。
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