房地产登记百问(二)
21·什么情况下登记部门可以决定撤销全部或部分核准登记事项?
有下列情形之一的，登记部门可以决定撤销全部或部分核准登记事项：
(1)当事人对房地产不拥有合法权利的；
(2)当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；
(3)登记部门审查有疏忽，核准登记不当的。
22．房地产登记中，土地的使用年期是怎样确定的?
国家对土地使用权最高年期规定如下：
(1)居住用地70年；
(2)工业用地50年；
(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年：
(4)商业、旅游、娱乐用地40年：
(5)综合或者其他用地50年。
23．土地使用权终止的情况有哪些?
(1)出让合同规定的年期届满；
(2)土地灭失；
(3)土地使用者死亡而无合法承继人：
(4)人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效；
(5)用地单位迁移或者被依法注销的；
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(6)市政府根据社会公共利益需要，提前收回土地使用权：
(7)法律、法规规定的其他情形。
24．房地产转让、抵押时，房屋所有权与房屋占用范围内的土地使用权是否同时转让、抵押?
《中华人民共和国房地产管理法》第三十一一条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权
和该房屋占用范围内的土地使用权份额同时转让、抵押。
25． “二手楼”使用年限从何时算起?
“二手楼”的使用年限从土地管理部门出让土地使用权之口或《房地产证》确定的起始日
起算。
26．什么叫“确权”?
确权就是房地产登记部门对房地产权利的确认。即是依照法律、法规、政策的规定，经过
房地产申报、权属调查、产权核准、登记注册、发放权利证书等登记程序，确认某一房地产权
利归属的过程。
27．什么是《房地产证》?
《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。
28． 《房地产证》主要记载哪些内容?
《房地产证》主要记载业主所购房地产的房产与土地的有关内容。如权利人名称、身份证
号；宗地号、土地用途、土地位置、宗地面积、使用年限；房地产的名称、栋号、房号、用
途、建筑面积、竣工日期、建购价款以及房地产他项权利等。
29．旧《房地产证》如何更换新证?
可分以下情况分别办理：
(1)属于原特区房地产公司代表政府颁发的房屋所有权证，需到深房集团新峰交易所认
证，在办理登记时除提交产权证原件外，还需提交原购房合同书原件。若有遗失则需
在《深圳特区报》或《深圳商报》刊登遗失声明，并出具具结书，然后到房地产所在
地登记部门换领《房地产证》；
(2)属原蛇口工业区产权处所颁发的《房屋所有权证》，需先持原《房屋所有权证》到蛇
口工业区房地产公司核实确认，然后持《房屋所有权证》及原购房资料到房地产所在
地登记部门换领《房地产证》；
(3)属于原市房管局发的《房屋所有权证》必须先审查土地使用权是否合法，如土地合法
或虽不合法但已经处理的，可到房地产所在地登记部门换领《房地产证》；不合法且
未经处理的，不得换证。
30． 《房地产证》和《房屋所有权证》有什么不同?
现在颁发的《房地产证》是由原《房屋所有权证》、 《国有土地使用权证》合二为一，统一
制作的房地产产权凭证，两者主要区别是《房地产证》同时记载有土地资料和房屋资料，是对土
地使用权、房屋所有权统一进行登记。而原《房屋所有权证》则没有记载土地使用权状况。
3 1． 《房屋所有权证》能否换发《房地产证》?
根据深府{2004)193号文《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》的有关规
定，已核发房屋所有权证的房地产，经登记部门核实其房屋所有权与其土地使用权权属相符
的，可办理换发房地产权证手续。
32．红皮《房地产证》和绿皮《房地产证》有什么区别?
(1)红皮《房地产证》说明该房地产是市场商品房地产，产权人可完全享有该房地产的占
有、使用、收益、处分权利；
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(2)绿皮《房地产证》说明该房地产是非市场商品房地产。绿皮《房地产证》记载的房地
产，不得买卖，需抵押或出租的，要按有关规定办理：
(3)上述区别仅是形式区别，实质区别应以《房地产证》及房地产登记簿记载的内容为准。
33·如何查证《房地产证》的真实性?
(1)要确认《房地产证》是否真实，房地产权利人首先应到房地产档案部门查询，看是否
有登记记录， 《房地产证》号、房地产坐落位置是否属实。
(2)注意识别《房地产证》上所盖印章的真伪。其真伪性可向房地产登记部门查询。
34· 《房地产证》中的原建购价是如何确定的?有什么意义?
《房地产证》中原建购价的确定：购买商品房及其他房地产，原建购价款是指买卖合同
中确定的房地产购买价；发展商及其他单位或个人自建房，原建购价款是指该房地产的建造
成价。
《房地产证》中的原建购价款是买房或建房时该房地产的价值，也是以后再转移时计算有
关税费的依据。
35· 《房地产证》中的建筑面积的含义和来源是什么?
《房地产证》中的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，其具体数据是由
房地产登记部门认可的测绘部门提供。
36·房地产实际用途与《房地产证》上记载用途不一致时，如何处理?
房地产实际用途与《房地产证》上记载用途不一致时，由房地产登记部门查核原始登记资
料确定。
37·未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》?
未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身
份证明。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时
必须符合有关法律规定。
38·申请人如何向房地产登记部门领取办文结果?
申请人带上收文回执，凭身份证明向房地产登记部门领取办文结果。遗失收文回执的，申
请人凭身份证明及遗失收文回执具结书领取。
39．房地产登记的种类有哪些?
房地产登记分为初始登记、转移登记、变更及其他登记、抵押(注销抵押)登记和(解)
封登记等。
40·如何申请办理到期房地产续期手续?
根据深府{2004)73号《深圳市到期房地产续期若干规定》的规定，到期房地产是指房地产
权利证书登记的土地使用年期届满的行政划拨性质房地产，及原行政划拨用地补交地价后转为
出让用地但原年期未重新调整而土地使用年期已届满的房地产。到期房地产申请续期的，可以
是该宗地上的所有权利人，或共同委托的代理人，也可以是单个业主。
申请续期手续如下：
(1)属整宗用地续期，或整宗用地补交地价进入市场的，由地政部门办理。核定并收取地
价后签订补充协议书或增补协议书。用地单位凭补充协议或增补协议书到房地产登记
部门办理变更登记手续。
(2)上述情况之外的，直接由房地产登记部门受理后核定地价并办理变更登记手续。
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