房地产登记百问(一)
房地产登记百问
一、综合类
1．什么是房地产?
房地产是房产和地产的总称，指土地及地上建筑物、附着物。
2．什么是房地产权?
房地产权是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产
生的他项权，如抵押权等。
3．什么叫房地产登记?
房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利记载于政府特定的簿册上，颁发
房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项
基本制度。
4．为什么要进行房地产登记?
房地产登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法
确认房地产权利的法定手续。房地产登记有三个方面的作用：
(1)产权确认，即确认房地产的权属状态；
(2)保障权利人的合法权益；
(3)加强房地产管理，即通过房地产登记对房地产交易状况进行管理和监督。
5．不办房地产登记对权利人会产生什么影响?
(1)未经登记的房地产不能依法办理转移登记；
(2)未经登记的房地产不能依法办理抵押登记；
(3)未经登记的房地产发生侵害，或其使用发生变化时，其权利人的合法权益得不到有效保护。
6．怎样申请房地产登记?
申请房地产登记，应当按照有关房地产登记的法律、法规及政策向登记部门提交申请表及有
关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记部门应在规定时间内核准登记，颁发房地产
权利证书。
7．什么是宗地?
宗地是土地的基本单元，是指以权属界限组成的封闭地块。深圳市的土地以宗地为基本单位
统一编号，叫宗地号，简称地号。
8．什么叫宗地图?
宗地图包括土地使用合同书附图及房地产登记附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地
权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。
9．权属调查包括哪些方面的内容?
房地产权属调查包括：审查土地来源是否合法，占地是否超出规定的范围；审查建筑物有无合
法批准手续，有无加层、超面积、改结构、改用途等情况；确定房地产的权利人、权利性质、权
属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、坐落等。
10．权属调查的程序及方法是什么?
权属调查的程序及方法如下：
(1)核查房地产登记申请人所提交的资料是否齐全、有效，申请表格填写是否正确完整。
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(2)核奄申请登记的房地产产权登记档案资料(电脑查档，如不能确定，还须核查原始登
记资料)；
(3)如有必要，现场核查申请登记的房地产现状。
11．房地产登记主要记载哪些内容?
房地产登记的内容包括土地使用权及土地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房
地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、房地产他项权利、取得时间、变化情况和房
地产的面积、结构、用途、价值、坐标、形状等进行专门的记载。
12．房地产登记发证工作由哪个部门负责，如何受理?
根据《深圳经济特区房地产登记条例》及政府编制文件的规定，深圳市房地产主管部门即
深圳市国土资源和房产管理局是深圳市房地产登记部门。登记发证的具体工作特区内由深圳市
房地产权登记中心负责，特区外由宝安、龙岗分局负责，登记申请文件由深圳市房地产权登记
中心及宝安、龙岗分局的产权办文窗口按规定进行受理。
1 3．有哪些情形的房地产暂缓登记?
有下列情形之一的，登记部门可作出暂缓登记的决定：
(1)产权纠纷尚未解决的；
(2)涉及违法用地、违法建筑事项，未经处理或正在处理之中的；
(3)受理申请后发现申请文件需要修正或补齐的；
(4)房地产权利受到司法机关或行政机关没收、查封等限制的；
(5)法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其它事由。
14．房地产登记的权利人名称是如何确定的?
房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：
(1)企业法人，为该企业法人工商登记时的法定名称；
(2)国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；
(3)非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称：
(4)个人，为合法身份证明上的姓名：
(5)共有人，为各权利人的名称或姓名。
15·可否用化名、别名、他人名字申请产权登记?
不能以化名、别名申请产权登记。
16．房地产登记中所说的身份证明是指什么?
房地产登记中所说的身份证明是指：
(1)属个人的，提供身份证明复印件；
(2)属企业的，提供工商营业执照复印件，法定代表人或负责人证明及身份证明复印件；
(3)属事业单位或其它社团组织的，提供政府批准成立的批文复印件，或核准登记证明、
法定代表人或单位负责人证明；
(4)属国家机关的，提供法定代表人或单位负责人证明；
(5)单位授权他人代理的，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明复印件；
(6)个人授权他人代理的，提供公证的授权委托书及委托代理人个人身份证明复印件；
(7)境外企业、组织或个人提交的身份证明按规定需经过见证或认证，香港和澳门的需经
司法部授权的律师见证。
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17．哪些房地产登记需由有关当事人共同申请?
根据《深圳经济特区房地产登记条例》规定，房地产的买卖、抵押、分割、交换、赠予等
房地产登记由有关当事人共同申请。上面所说的有关当事人包括：买卖双方、抵押人与抵押权
人、房地产共有人、房地产交换双方、赠予双方等。
18．哪些房地产登记可由当事人单独申请?
下列情形的房地产登记，当事人可以单独申请：
(1)土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记；
(2)因继承或遗赠取得房地产的转移登记；
(3)因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记，有
法院协助执行通知书的可单独申请：
(4)变更登记：
(5)因土地使用年期届满的注销登记；
(6)因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产证书等其他登记。
l 9．哪些房地产登记须办理公证手续?
根据有关规定，下列房地产登记应当办理公证：
(1)房地产赠予、继承；
(2)房地产转让、抵押当事人一方或双方为境外组织或个人的，转让、抵押合同应当经深
圳市公证机关公证；
20·采取欺骗手段骗取房地产登记的，应承担什么责任?
根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，利用欺骗手段获得核准登记的，由登记部
门撤消核准登记，没收其非法所得，并处以非法所得一倍以下的罚款。情节严重构成犯罪的，
由司法机关依法追究刑事责任，造成他人损失的，应负赔偿责任。
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